전세보증금반환 불가할 경우와 매매계약서 관련 문의
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성 별 : 여자
연령대 : 30대
집 1채를 매수할 예정입니다 (6/18일 잔금 및 등기예정)
6/14일에 현 임차인이 무조건 나가겠다고 하는데, 새 임차인이 구해지지않아 보증금 반환여력이 없는 상태입니다.
<부동산 상태>
- 6/14 현 임차인 전세계약 만료
- 6/18 본인(매수자)에게 등기이전 및 매도자에게 잔금처리 예정
<부동산 매매계약서에 특약사항 일부 발췌>
- 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용시 매도인이 5%범위에서 증액하여 처리하기로 하고, 임차인이 재계약을 안하고
나갈시 새임차인을 맞추게되면 매수인 책임하에 잔금일에 문제없이 잔금처리하기로 한다.
* 질문 *
1. 부동산에선 현임차인이 나가는 6.14일에 새임차인을 못맞춰서 저희가 개인돈으로 보증금을 반환해주지 않으면
매매계약 자체가 계약파기가 된다고 하는데요.
매매계약은 6/18일에 매수자가 매도자에게 잔금만 정상적으로 주면 끝나는거 아닌가요?
임차인에게 보증금 못주는거랑 매매계약 파기가 관련이 있나요?
2. 6.14일에 임차인에게 보증금반환을 못하게되고 추후에 새임차인이 들어오면 지급을 할수 있는데,
이때 저는(매수자) 임차인으로부터 보증금반환소송을 받게되나요?
(근데 문제는 현 임차인에게 새임차인을 구하지 못하면 보증금 반환이 어렵다고 했는데도, 집 보여주는 것에 비 협조 적입니다.
세입자를 구하려면 집을 계속 보여줘야 하는데 협조적이지가 않은데, 본인은 6.14일에 나갈테니 돈을 달라고 하고
미치겠습니다)
3. 만약 임차인과 합의하여 소송을 진행하지 않기로하고, 보증금 반환전까지 연체이자만 지급 하는 방식으로 법적 합의도 가능한가요?
가능하다면 합의진행을 무엇으로 해야하는건가요? (관련 서류 등)
4. (3)번의 합의가 되지않아 임차인이 소송을 진행한다하면, 소송이 진행되는 중에 저희가 임차인을 구해서 보증금반환을 완료하면,
진행중이던 소송은 어떻게 되는지/ 소송이 취하되더라도 배상해야되는 금액항목이 어떻게 되는건가요?
감사합니다..답변부탁드리겠습니다..ㅠㅠ
댓글목록
상담원님의 댓글
상담원 작성일
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
질문내용만으로는 사실관계가 불명확하며, 매매대금을 어떻게 지급하기로 하였는지, 임대차보증금반환의무는 누가 이행하기로 하였는지, 매수인이 이행하기로 하였다면 임차인의 승낙이 있었는지, “새 임차인을 맞추게 되면 매수인 책임 하에 잔금일에 문제없이 잔금처리하기로 한다.”는 특약이 의미하는 바가 무엇인지 등 매매계약의 내용에 대해 알아야 답변을 드릴 수 있습니다. 참고로, 판례는 ‘부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다.’는 입장입니다(대법원 2012다84370 판결 참조). 또한 현재 이 사건 임대차계약의 당사자인 임대인은 매도인이라 보아야 할 것이므로, 임차인의 채무인수 승낙 등과 같은 특별한 사정이 없는 한, 6. 14. 임대차계약이 종료된다면, 임차인은 매도인에게 임대차보증금반환청구를 할 수 있을 것으로 사료됩니다.
이상은 질문내용만을 토대로 한 개인적인 견해이며, 구체적인 사실관계에 따라 법원의 판단은 다를 수 있습니다.
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