부동산매매
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안녕하세요 저번에 문의 드렸느데 추가로 궁금한 내용이 있어 문의 드립니다.
바쁘신데 자꾸 문의드려 죄송합니다.
현재 세입자 2억에 거주
매매가 1억8천
전세계약완료시기18/ 2/28
매매시기 17/12/1일 예정입니다
역전세라 천만원은 세입자에게 상환하고
천만원은 새로운 매수자에게 주고 전세권 승계를 하는 쪽으로 정리하려고 하는데
세입자가 걸리네요. 그리고 세입자가 2014년 계약시 2억2천에 전세 남편이름으로 계약확정일자받음
2016년 연장시 1억 8천에 다운계약시 기존전세 연장한 계약이라는 내용만계약서에 삽입후 아내이름으로 계약을 했습니다
확인해 보니 확정일자는 남편명으로 유지되고 있고요
세입자의 대항력(?)이 있는경우 집주인인저는 매매시 문제가 없다고 하던데
이런경우 세입자가 대항력을 가지나요?
그리고 집주인 변경시 우선변제순위를 가지게 되는건가요? 아님아내이름으로확정일자를 변경해야 우선순위를 가지게 되는건가요?
이런상황에서 확정일자 변경없이 매매시 집주인인 제가 나중에 문제의 소지가 있는지 궁급합니다.
그리고 대항력이란거 전입 거주 확정일자 세가지를 다말하는건지?
주민등록상 거주랑 주인인계 까지인지도 궁금합니다.
감사합니다...
댓글목록
대한가정법률복지상담원님의 댓글
대한가정법률복지상담원 작성일작성하신 글 잘 읽어보았습니다. 대항력의 요건은 주민등록(전입신고)과 점유입니다. 확정일자는 우선변제를 위해 필요한데 아내명의로 확정일자를 새로 받아야 할 것으로 보입니다. 현재 세입자는 대항력을 가지고, 우선변제권은 없는 것으로 보입니다. “주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.”(대법원 1996. 2. 27 선고 95다35616 판결)라는 판결이 있지만, 위 판결은 임차인이 임대차 승계 거부의사 표시를 하지 않은 사안이어서 만약 임차인이 임대차 승계를 거부하는 경우 분쟁이 발생할 우려가 있습니다. 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하며 임대차 승계를 거부하고 귀하에게 임대보증금반환을 청구할 우려가 있으니 혹시 모를 분쟁을 미리 예방하고자 하신다면 임대차계약에 대한 임차인의 승계동의 여부를 확인하여 계약서에 명시하시기 바랍니다. 지면상담은 한계가 있기 때문에 더 자세한 상담을 원하시면 본원의 면접상담을 오시기를 권유 드립니다. 상담은 무료입니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다. 대한가정법률복지상담원은 지하철 5호선 신정역 3번 출구로 나와 나오신 반대방향으로 1분 정도 걸어오시면 본 상담원 간판이 보입니다. 상담은 그 건물 4층에서 하고 있습니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다. 법률구조법인 대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143
