임대차관련...
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저는 2009년 7월에 오피스텔 관리인을 통해 주인의 위임 사실만 듣고 올전세 3500을 2년 계약서를 해서 입주해 살았습니다.
당시 전입신고 및 확정날짜를 받았습니다. (전세금은 관리자의 명의로 입금했습니다)
그런데 1년 3개월이 지나서 집주인이 갑작스럽게 방문해서
자신은 2008년 8월에 옥씨와 보증금 500에 36만원 월세로 2년 계약했다며
저보고 관리인에게 사기를 당했다고 합니다.
당황한 저는 자세히 살펴본 결과 집주인 계약서에 쓰인 임차인 글씨가 옥씨가 아닌 관리인 글씨며, 옥씨의 얼굴을 직접 보지 않고 계약한 사실을 알 수 있었습니다. 그리고 제가 들어오기 전엔 김씨라는 사람이 2년동안 2500 올전세로 살다 갔음을 알게 되었습니다.
현재 저에겐 제 계약서 사본과 주인의 월세 계약서 사본, 그리고 전에 살았던 김씨의 계약서 사본을 가지고 있습니다.
이에 저는 관리인을 저번주 초에 사기혐의로 형사고소하였고 오늘 경찰서를 방문해 진술했습니다.
그런데 오늘 갑자기 집주인에게 자신이 계약한 임차인이 아니란 이유를 대며 12월 중순까지 집을 비우지 않으면 민, 형사상 책임을 져야 한다는 내용증명을 받았습니다.
저는 어떡해야 할까요?
구조법률공단은 표현대리 말고, 계약기간이 끝나기까지 못나가겠다고 하라고 합니다. 그러면 주인이 건물명도 소송을 걸거라고 합니다.
하지만 전 그에 반한 내용증명 쓰는 것도 어떻게 쓸지 모르겠고, 정말 힘들고 힘듭니다.
1. 저는 주인이 보낸 내용증명에 답장으로 저의 내용증명을 어떻게 써서 보내야 하는 걸까요?
거기에 표현대리와 보증금반환청구 내용까지 포함해야 하는 걸까요?
아니면 계약서대로 못나가겠으니 법대로 하라고 하라고 써야 하는 걸까요?
2. 아님, 내용증명을 따로 보내지 말고 기다려야 하는 걸까요?
3. 아님.. 제가 먼저 보증금반환청구소송을 해야 하는 걸까요??
이러다 돈 한 푼 없이 쫓겨나는 게 아닌가 싶어 우울해집니다.
가깝스럽게 구조법률대상도 아니어서 구조소송 도움도 못받고.. 정말 사각지대 서 있는 느낌입니다..
4. 만약 경찰 형사 고소가 제 실수라면 이제라도 취하할수 있을까요? 소송하지 말고 민사로 하라는 얘기도 들었는데.. 에휴,, 이젠 어찌해야 할지 모르겠습니다.
아래 내용은 내용증명을 이렇게 정리해봤습니다. 읽어보시고.. 꼭 좀 조언 부탁드립니다.. ㅠㅠ....
안녕하십니까? 임차인입니다.
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임차인은 2009년 7월 오피스텔 관리인을 통해 705호를 올전세보증금 3500만원, 2년 계약 조건으로 계약금 100만원을 내고 부동산 임대차 계약을 하였습니다.
이후, 임차인은 2009년 7월 27일, 잔금 3400만원을 관리인 계좌에 입금한 후, 705호에 입주해 1년 3개월이 넘게 살았습니다.
앞으로 저는 계약서에 명시된 계약만료일까지 머물겠으며, 만료 당일 전세보증금을 받고 집을 비울 예정입니다.
그러므로 2010. 11. 15일 도착한 임대인의 내용증명에 따라, 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못한 채 집을 비울 의사가 없습니다. 임차인으로서 권리주장을 할 수 밖에 없는 상황을 양해바라며 부득이한 경우, 법대로 해결하시길 바랍니다.
댓글목록
대한가정법률복지상담원님의 댓글
대한가정법률복지상담원 작성일
올려주신 사연 잘 보았습니다.
1. 임대차계약을 할 때에 부동산중개소를 통해서 하시었는지요?
관리인의 임대차보증금 횡령 사고가 발생하면 일반적으로 임대인은 관리인에게 원룸을 관리할 수 있는 권한을 부여한 것일 뿐이며 임대차계약 체결에 대한 대리권을 수여하지 않았고 관리인은 소유주의 단순한 사자(使者)일 뿐이라고 주장하면서 부동산중개업자에게 그 책임을 물을 수 있습니다.
이때 부동산중개업자는 민법 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리), 제126 조(권한을 넘은 표현대리) 또는 제129조(무권대리) 등을 주장하며 임대 인인 소유주로부터는 그 책임을 면할 수 있으나, 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 원활하게 반환받지 못할 경우 부동산중개업자에게 중개행위 시 대리권 확인 소홀을 주장하며 손해배상청구를 할 수 있습니다. 임대인의 손해배상청구가 아닌 임차인의 손해배상청구일 경우 부동산중개업자가 그 책임을 100% 면하기는 상당히 어렵습니다.
참고로, 부동산중개업법 제17조 제1항은 ^중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지ㆍ권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령이 정하는 사항을 확인하여_라 고 규정하고 있으며, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의ㆍ성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인 인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조)라고 판례에서는 설시하고 있다.
2. 건물주가 관리인에게 부동산 계약을 맺을 수 있는 대리권을 수여한 경우는 관리인이 대리인으로 한 계약으로 유효한 계약이 되어 건물주에게 전세금 반환을 청구할 수 있을 것입니다. 또한 대리권을 수여하지 않은 경우에도 관리인에게 대리권이 있었다고 믿을만한 정당한 사유가 있는 경우에는 표현대리가 성립하여 이 경우에도 계약이 유효하여 건물주에게 전세금반환을 청구할 수 있을 것입니다. 다만 관리인에게 대리권이 없고 대리권이 없다는 사실을 부동산중개소에서 과실로 알지 못한 경우에는 표현대리가 성립하지 않아 계약은 무효가 되고 관리인에게 부당이득반환을 청구하여야 할 것입니다.
3. 일단은 계약기간까지 나갈 수 없다, 임대인이 관리인에게 대리권을 수여해 다른 사람과도 임대인을 대신해서 관리인이 임대차계약 하지않았느냐 주장하도록 하십시오. 민법 126조 [권한을 넘은 표현대리]에서 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다 규정하고 있습니다.
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