매매 전세 동시 진행 시 잔금에 대한 부분 > 비공개게시판

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안녕하세요^^ 바쁘실텐데 상담을 부탁드려 죄송하고, 정말 감사드립니다.

저는 이번에 아파트를 매도하려는 사람입니다. 잔금은 10.31 이고, 매수자가 갭투자자(전세 끼고 사는 사람) 입니다.

매수자에게 계약금 3000만원을 받았고(3억1900만원 거래), 매수자가 전세를 구하는데 매도자 전세 계약 협조를 부동산에서 요청하여 한 임차인과 매도인 전세계약을 맺어주었습니다. 2800만원(2억 8천만원 전세)을 전세 계약금으로 받았습니다.

임차인의 대항력이 없으면(고의적으로 전입신고를 안하거나, 매수인 당일 대출로 선순위가 밀리거나, 매수인이 고의적으로 등기를 하지 않으면) 주임법 상 전세 승계가 제대로 되지 않고, 나중에 보증금 반환에 대해 매도인도 책임을 질 수 있다는 판례(매수인에게 전세 보증금을 뺸 차액만 지불받았음에도 불구하고)를 보고 너무 두려워서 글을 남깁니다. 제가 이렇게 최악의 상황을 가정하는 것은 매수인이 신용이 불량하고 파산을 한 번 했다가 지금은 괜찮아 졌다는 부동산의 말을 들어서 입니다.(계약 후에 확인함)

 31일 당일 날 매수인과 임차인이 새로 계약서를 쓰기로 우선 했고 기존 제가 임차인에게 발행한 2800만원에 대한 영수증은 2부 모아서 회수

한다고 했습니다. 저는 부동산에게 매수인에게만 잔금을 받는다고 하였고, 안전하게 잔금을 건네 받기 위해 임차인이 원하는 은행을 선택하고 그 곳에서 수표를 통해 잔금을 받는 방법(임차인 수표 발행, 이서 -> 매수인 수령, 이서 -> 임대인 수령, 이서 및 입금)을 제안했는데 임차인이 귀찮다고 거절하였고,  매수자에게 입금을 할 것 같습니다. 임차인이 매수자에게 2억 5천 2백을 입금했는데 매수인 신용 불량으로 계좌가 지급 정지되거나 문제가 생겨 매도인인 저에게 잔금이 입금되지 않을 때, 그 책임이 매도인인 저에게도 있는지 궁금합니다. 이런 상황에 전세 임차인이 자기는 매수인에게 돈을 보냈으니 매수인에게 알아서 돈을 받아내고  저에게 집 열쇠를 넘기라고 할 수 있는것인지, 임차인이 아닌 매도인인 제가 매수인에게 법적 조치를 취해서 금액을 지불하지 못한 매수인에게 잔금을 받아내야 하는 것인지 궁금합니다. 

만약 임차인에게 제가 직접 잔금을 받고 매수인에게 차액만 받는다면 기존 계약서 및 주고 받은 영수증을 찢고 새로운 계약서(매수인-임대인)를 쓴다고 해도 임대차 승계에 문제가 생겼을 경우(임차인 대항력이 없게 됨 : 임차인 매수인이 짜고 임차인이 일부로 전입신고 안함, 매수인이 몰래 잔금 당일 대출 받음, 매수인의 소유권 이전 문제가 생김 등) 매도인인 제가 전세보증금을 물어내는 등 책임을 져야 하는지요? 매매계약서의 특약으로는 전세 계약금을 매매 중도금으로 한다. / 매수인 전세 구하는데 협조하기로 한다. 이고 전세계약서(기존 매도인 전세 계약) 특약으로는 매매계약서 사본을 첨부함. / 매매 진행 중이며 전세 보증금은 매수인(승계인)이 지불한다. 이렇게 되어 있습니다.

이런 상황에서 가장 지혜로운 잔금 수령 방법이 무엇인지 알려주시면 정말 감사하겠습니다^^