경매 배당순위 당해세 vs 임차보증금, 법정기일보다 확정일자 빠르면 우선변제 > 새소식

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세입자 보호를 위해 경매나 공매 배당시, 배당순위에서 당해세 우선원칙의 예외사항이 신설되어 2023년 4월 1일부터 시행된다.

-경매 배당순위 당해세 vs 임차보증금, 법정기일보다 확정일자 빠르면 우선변제-

1. 경매시 매각허가결정, 공매시 매각결정 되는 경우부터는 배당시 임차인의 확정일자보다 당해세의 법정기일이 늦다면 그 금액만큼에 대해서는 임차보증금액을 우선변제하도록 개정(신설), 올해 4월1일 이후부터 시행된다<국세기본법 제35조제7항 신설 2022.12.31>

국세의 강제징수 또는 경매절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다.

2. 지금까지 우리 임차인은 대항력과 확정일자 신고일까지 저당권만 없다면 안전하다고 믿었지만

그런 순서와 무관하게 "당해세"라는 세금은 후순위라도 무조건 세입자보다는 우선하게 된다.

예를 들면, 시세 6억의 주택에 보증금 4억에 전세 임대차하였으나 3년여 지난 후 임의경매가 되면서 그 시점에 시세가 많이 하락하여 4억에 낙찰되었을 경우, 이때 확정일자가 제일 선순위로 우선변제 받는 상황이 된다면 다행히 4억 보증금을 모두 우선변제 받을 수 있다고 생각하지만, 그렇지 않다. 무조건 우선변제 되는 "당해세 등"의 채권신고가 된 금액이 7천만원이라면 지자체나 국세청에 당해세에 대한 7천만원을 먼저 공제해 주고, 세입자는 3억원3천만원 배당이 가능하게 된다. 세입자는 예상치 못하게 눈뜨고 7천만원을 잃어버리게 된다.

3. 이제 세입자 보호를 위해 경매나 공매 배당시, 배당순위에서 당해세 우선원칙의 예외사항이 신설되어 올해 4월1일 이후 경매시 매각허가결정, 공매시 매각결정 되는 경우부터는 배당시 임차인의 확정일자보다 당해세의 법정기일이 늦다면 그 금액만큼에 대해서는 임차보증금액을 우선변제 하도록 개정(신설) 시행되게 되었다(국세기본법 제35조(국세의 우선) 제7항 신설 2022.12.31.)​.

▶ 당해세 종류

[국세] 상속세, 증여세, 종부세

[지방세] 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 자동차세(해당 자동차가 경매시만)

※ 경매 및 공매 배당순위, 낙찰금액으로 배당받는 순서

배당순위

1순위_집행비용(민사집행법 제53조)

2순위_필요비 및 유익비(민법 제367조)

3순위_근로자의 최종 3개월간의 임금채권(근로기준법 제38조제2항),

근로자의 최종 3년간 퇴직금 채권(근로자퇴직급여보장법 제11조제2항)과

재해보상채권(상업재해보상보험법 제36조제1항)

주택의 소액보증금채권(주택임대차보호법 제8조제1항)

상가건물의 소액보증금채권(상가임대차보호법 제14조제1항)

*서로 경합하는 경우 상호 동등한 채권으로 보아 배당을 실시하여야 한다.

4순위_당해세, 지방세

5순위_4순위를 제외한 조세채권 및 근저당권, 전세권 등의 채권과 확정일자 임차인

6순위_각종 조세채권

7순위_의료보험료 등 공과금

8순위_일반채권