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임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일

[대법 2024. 1.11.선고 2023다258672 판결]

2023다258672 임대차보증금등반환 청구의 소 (아) 파기환송

[임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제된 사건]

◇1. 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점(= 임대인에게 갱신요구가 도달한 때), 2. 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 해지의 효력 발생 시점(= 해지통지 후 3개월)◇

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우

2020년 주택임대차보호법이 개정되면서, 임차인에게 계약갱신요구권이 생겼습니다.

최초로 임대차계약이 체결된 후, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이 그 요구를 거절할 수 없습니다.

이처럼 임차인이 계약갱신요구권을 행사하게 되면 기존의 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되고, 임대인은 5%의 범위 내에서 차임과 보증금을 조정할 수 있을 뿐입니다.

그런데 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 계약을 해지할 수 있는지가 문제됩니다.

묵시적 갱신의 경우에는 임대인과 임차인 모두가 아무런 행동 없이 계약이 유지된 것이지만, 이와 달리 계약갱신요구권의 경우 임차인이 적극적으로 2년을 연장하겠다는 의사표시를 하기만 하면 임대인으로서는 어쩔 수 없이 임차인의 요구에 구속됩니다.

임차인이 스스로 계약갱신요구권을 사용해놓고서는 이후 임의로 계약을 해지할 수 있다면, 임대인의 입장에서는 너무 불합리하다고 느껴질 수 있습니다.

그러나 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따르면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우라 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 주택임대자보호법 제6조의3 제4항은 제6조의2를 준용하여 묵시적 갱신와 같도록 정하고 있기 때문입니다.

따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지한날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 임대차계약이 해지됩니다.

이 경우 임차인에게는 더 이상 계약상 의무가 없으므로, 임차인이 새로운 임차인을 구하거나 부동산중개수수료(복비)를 부담하여야 할 책임도 없습니다.

요약

2021.3.9. 임대차계약만료

원심. 갱신된 임대차계약기간이 개시되는 2021.3.10.부터 3개월 후 발생

대법원: 2021. 1.29 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월후 발생