주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력 > 최신판례

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주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력

[대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 ]

2024다326398 임대차보증금 반환 (마) 파기환송

[주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 문제된 사건]

◇대항력을 취득한 주택 임차인이 점유를 상실하면 대항력이 소멸하는지 여부(적극) 및 그 후 임차권등기를 마치면 그 등기 시점부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)◇

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다.

한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항․제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.”라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등 취지 참조).

☞ 사건내용

원고는 이 사건 주택의 임차인인 A와 임대차보증금반환 보험계약을 체결한 자임.

A는 2017. 3. 20. 이 사건 주택에 대한 임대차계약에 관하여 대항력을 취득하였고, 그 이후인 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 대하여 B를 근저당권자로 한 근저당권설정등기가 마쳐졌음. A가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자, 원고는 A에게 보험금을 지급하고 임대차보증금반환채권을 양수한 후 2019. 3. 12. A를 대위하여 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 신청하여 2019. 4. 8. 임차권등기가 마쳐짐.

그 후 집행권원을 취득한 원고의 신청에 따라 진행된 이 사건 주택에 대한 강제경매절차에서 피고는 이 사건 주택을 매수하였음. 원고는 피고가 이 사건 주택의 임대인 지위를 승계하였다고 주장하면서 피고에 대하여 미변제 임대차보증금 및 그 지연손해금의 지급을 청구한 사안임

☞ 원심

원심은, A가 2019. 4. 5. 이 사건 주택에서 퇴거한 사실을 인정한 다음 이 사건 주택에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18. 자 강제경매 개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 A가 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 유지된다고 판단하였음

☞ 대법원 판단

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, A가 임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후인 2019. 4. 8. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하며, 이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 B 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 새로운 대항력을 갖추게 된 A의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되고, 결국 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않아서 A는 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는바, 원심으로서는 A가 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 A가 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부를 따져야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기․환송함