전매금지주택 매도계약 해약으로 인한 배액배상
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그런데 이 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나지 않은 주택으로(기간이 2년 정도 남은 상황입니다) "도시 및 주거환경정비법 제 76조 1항"에 의거해 전매가 제한된 주택이었습니다.
80대이신 조부모님은 이 사실을 인지하지 못하고 부동산에 집을 내놓고 계약까지 체결하셨습니다.
부동산에서는 계약 다음날 이 주택이 전매가 제한된 주택이라는 사실을 인지했다며 이 계약을 해지해야한다고 알려왔습니다.
매수자는 계약 해지에 따른 배액배상을 요청했습니다.
조부모님은 매수자에게 집이 마음에 들면 2년 전세 계약을 하고, 2년 후에 동일한 가격으로 매도를 하겠다고 제안을 했지만 매수자가 받아들이지 않았습니다. 조부모님은 요청한 대로 계약금을 반환해주고 배액배상까지 해 준 상황입니다. 배액배상 금액은 약 3천만원 정도 됩니다.
부동산에서 전매금지주택이라는 사실을 알고도 매수자와 짜고 계약을 진행했다면 이 부분에 대해 처벌이 가능한가요? (추측입니다)
공인중개사에게 배액배상 금액 중 일부를 배상할 것을 요청할 수 있을까요?
이미 배액배상을 해 준 상황이지만 배상금액 일부를 환수받을 수 있는 여지가 있을까요?
댓글목록
상담원님의 댓글
상담원 작성일
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
1)
조부모님께서 도시 및 주거환경정비법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 전매가 제한된 주택을 매도하시려고 하셨던 것으로 판단됩니다. 동법 제136조제8호에 의하면 위 단서규정에 반하여 전매제한주택을 전매하거나 전매를 알선한 자는 형사처벌(3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금) 대상이 됩니다. 따라서 위 규정에 따라서 주택을 전매하려고 하셨던 귀하의 조부모님과 전매를 알선한 공인중개사는 형사처벌 대상이 됩니다. 해당 법에서 매수인은 형사처벌 대상에서 제외하고 있습니다.
2)
만약 중개사와 매수인이 서로 공모하여 귀하의 조부모님을 적극적으로 기망하여 (예컨대 전매의사가 없음에도 아무 문제없는 것처럼 속여서 계약을 체결하게 한 것 등) 불법계약을 체결하게 한 후, 해당 계약이 사법상 곧바로 무효가 되지 않는 점을 이용하여 계약 취소에 따른 계약금 배액을 편취한 것이라면 형법상 사기죄가 성립될 여지가 있으나, 올려주신 내용을 보면 일단 조부모님께서 공인중개사에게 중개행위를 의뢰한 정황으로 보이고, 단지 추측만 가지고는 형사책임을 묻기 어려워 보입니다.
3)
공인중개사법 제30조제1항에 따르면 중개행위 도중 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 따라서 중개목적물에 법령상 하자가 있는지 파악하여 중개의뢰인에게 고지하여야 하는 법적인 의무가 있다고 볼 수 있으므로 이를 파악하지 못한 것은 중개사에게 일부 과실이 있다고 볼 수 있습니다. 다만 매도인이 본인의 목적물에 법령상 또는 사실상 하자가 있는 경우 중개행위를 의뢰함에 있어 중개사에게 당연히 고지해야 할 신의칙상 의무가 있으므로 손해배상청구를 하신다고 하더라도 매도인의 과실이 보다 높게 책정될 수 있습니다. 이는 매도의뢰인이 고령이라고 하여 양해될 수 있는 사안은 아닙니다.
이상의 답변은 올려주신 내용을 토대로 한 상담자 개인의 견해로, 사법부의 판단은 다를 수 있습니다.
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