계약갱신권
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연령대 : 대
1. 계약만료일 22.10. 28 일로 22년 7월8일경 임차인 계약갱신권 행사 문자수신
2. 계약당시 구두 약속 및 신변변동에 따라 실거주 가능성있어 퇴거 요청
3. 임차인으로부터 계약조건에 변경 제안 문자수신
4. 재차 입장 강조 및 부동산중개인과 협의 요청
5. 세입자로 부터 퇴거거절 및 2년 거주 통보 문자 수신
6. 재차 부동산 중개인과 협의요청.
7. 이후 상기에 대한 임차인 연락없어 계약갱신권 유효하다 생각하여 추후 협상 포기.
8. 9월28일경 갑작스레 임차인이 퇴거 통지하며 10월28일 임차보증금 반환요청.
9. 임대인은 계약갱신권 유효하며 3개월후 계약해지가능하므로 10월 28일 보증금반환거절.
10. 12월 29일 현재 임차보증금 미반환에 따른 소송 준비하며 임대인에게 지연배상금 등 합의금으로 요구.
요지. 계약갱신권 행사에 대해 임대인 거절하였으나 동 규정 강행규정으로 정당한 사유없이 임차인 요구 거절 불가하여 다툼이 있음에도 불구하고 추후 논의없이 임대인은 묵시적 수용하였으나 임차인은 합의하지않은 다툼에 따라 계약갱신권 행사에 효력이 없다 주장하며 계약갱신권 사용에 따른 중도해지가 아닌 기존 계약의 만료로 보아 임차보증금을 요구하고 있는 사례임.
댓글목록
상담원님의 댓글
상담원 작성일
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
요약하여 내용을 올려주셨는데, 명확하지 않은 부분이 있어 가급적 계약서를 지참하고 방문하여 상담하실 것을 권유드립니다.
일단 2022. 10. 28. 만료되는 임대차계약에서 2022. 7. 8. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였고, 귀하는 이를 승낙하였으나, 이후 실거주를 이유로 갱신거절의 의사표시를 하게 되었고, 임차인이 이를 받아들이지 않아 실거주 계획을 포기하신 것으로 파악됩니다.
그러던 중 2022. 9. 28.에 임차인이 계약갱신요구권 행사의 의사표시를 철회하며 2022. 10. 28. 계약만료일에 보증금을 반환해줄 것을 요청하였고, 귀하는 이미 계약이 갱신됨을 이유로 계약해지의 효력일을 3개월 후로 주장하고 계신 상황으로 파악됩니다.
이를 전제로 답변을 드리겠습니다.
임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있으나, 임대인이 이미 임차인의 갱신요구를 승인한 경우에는 이를 거절할 수 없습니다.
그런데 임차인은 언제든 계약갱신청구권을 철회할 수 있습니다. 다만 계약기간청구권 행사 기한 내에 하여야 페널티가 없으며 이 기한을 위반하여 철회한 경우 임대인에게 발생한 손해를 배상해야 합니다. 그리고 계약갱신청구권의 효력이 발생한 이후, 즉 귀하의 경우 2022. 10. 28. 이후 임차인이 철회하였다면 이는 계약 해지에 해당하므로 3개월 후 효력이 발생합니다.
말씀드린 바와 같이 임차인은 언제든 계약갱신청구권을 철회할 수 있고, 2022. 10. 28. 이후에 철회한 것이 아니므로 3개월 후에 해지 효력이 발생한다는 귀하의 주장은 법적으로 인정되지 않습니다. 귀하는 10. 28.에 주택을 명도받으며 동시에 보증금반환을 했어야 합니다. 이를 지체하여 발생한 지연손해금 및 임차인에게 발생한 손해가 있다면 귀한 이를 배상하여야 합니다. 다만, 계약기간청구권 행사 기한을 도과하여 철회한 경우 귀하에게 발생한 손해가 있었다면 이에 대한 배상 청구를 임차인에게 할 수 있습니다.
2022. 10. 28.일이 만기라고 하셨는데 통상 2년 계약을 함을 전제하면 귀하의 임대차계약은 2020. 12. 10. 이전에 체결한 것으로 짐작됩니다. 2020. 12. 10. 이전에 체결된 임대차계약의 경우 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다. 귀하의 임차인은 초일불산입원칙에 따라 계약만료일이 2022. 10. 28.이므로 2022. 9. 28. 0시 전까지 계약갱신요구를 철회한다고 통지하여야 페널티가 없습니다. 이를 도과하여 철회통고를 받으셨다면, 임차인의 계약갱신요구권 행사로 귀하에게 발생한 손해가 있을 경우 그에 대한 배상을 요구할 수 있습니다.
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