세대주 변경후 집주인이 변경되면서 계약서를 새로 작성하면 기존의 전입신고와 확정일자는 무효가 되나요?
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성 별 : 남자
연령대 : 40대
동생만 다른 곳으로 이사하면서 저로 세대주 변경을 한지 몇년 지났습니다
그런데
이번에 집주인이 바뀝니다.
기존 집 계약이 동생 명의로 계약을 했고 세대주는 저로 변경한 상태라서
새로운 집주인과 제 명의로 계약서를 새로 작성하게 되면
기존 계약의 대항력이나 확정일자는 전부 무효가 되는건가요?
만약 무효가 된다면
새 집주인과 기존 계약(계약자: 동생 / 세대주: 나)을 그대로 놔두고 연장할 수 있나요?
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상담원님의 댓글
상담원 작성일
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 임차주택에 입주를 하고 주민등록표상 전입신고를 마치면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력을 취득하므로(법 제3조 1항 참고), 임차주택이 매매, 상속, 증여 등으로 인하여 소유권자가 바뀐 경우에는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로(법 제3조 4항 참고) 임차인의 대항권이 보장이 됩니다.
이때 대항력이 인정이 되는 임차인의 전입신고의 범위는 임차인 본인 뿐 아니라 가정공동생활을 하는 가족의 주소를 포함한다고 보나, 본 사안의 경우에는 동생이 임대차 계약을 하고 살다가 이사를 나가고 그 집에 형이 들어 와서 전입신고를 하고 살고 있으므로 명백하게 가정공동생활을 하는 것이 아니라서 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 없습니다.
임차인의 입장에서는 그동안 임차주택에서 법률적인 문제가 발생하지 않은 것이 다행스러웠다 할 수 있으므로, 해당 주택의 소유권자가 바뀌게 되면 새로운 소유권자와 임대차계약을 체결하여야 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 인정이 될 것이라 하겠습니다.
임차보증금이 소액보증금의 대상이 되기는 할 것 같으나 해당 임차주택에 다른 세입자가 있을 수 있으므로 새롭게 계약서를 작성하여 계약서에 확정일자인도 받아 놓는 것이 안전할 것으로 봅니다.
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