전세의 묵시적갱신 시작일, 보증금 증액시 계약 방법 관련 문의가 있습니다.
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안녕하세요.
집주인이 전세금 인상 요구를 해왔는데 어떻게 해야할지 몰라 법적인 부분을 문의드리려고 합니다.
2017년 1월 6일부터 현재까지 한 오피스텔에서 전세를 살고 있습니다. 최초 계약기간은 1년(2017.01.06~2018.01.05)이었고, 전세금은 6000만원입니다. 최초 계약 이후 금액이나 계약조건이 바뀐적은 한번도 없었고요. 그냥 계속 같은 조건으로 현재까지 살아왔습니다. 그런데 2020년 12월 7일에 집주인이 보증금을 500만원 인상해달라고 요구해왔습니다.
1. 저는 현재 계약의 만료일이 2021년 1월 5일이고, 2020년 12월 5일부터는 기존계약에 대한 묵시적 갱신이 이루어진 상태이므로 집주인이 저에게 보증금 인상을 요구할 법적인 근거가 없다고 생각합니다. 그런데 집주인은 자꾸 최근에 계약한 다른 세입자들이 6500만원에 계약을 했으므로 저도 보증금을 올려주어야 한다는 주장을 하는데, 누구의 주장이 맞는 것인가요.
그리고 아직 집주인의 요구에 어떻게 대응할지 결정을 못한 상태인데요.
2. 만약 제가 집주인의 요구를 거부하고 다른 곳으로 이사가겠다고 한다면, 기존 계약의 만료일인 2021년 1월 5일까지 집을 비워주어야 하는건가요, 아니면 집주인에게 3개월 이내의 여유기간을 요구할 수 있을까요?
3. 집주인의 요구를 받아들여 보증금 인상에 합의할 경우, 부동산에서는 기존보증금(6000만원)과 인상된 보증금(500만원)을 합해서 새 계약서를 써야 한다고 합니다. 증액분에 대한 계약서만 쓰면 계약서가 2장이 되기 때문에 안되고, 1장으로 합해서 새 계약서를 쓰고 거기에 다시 확정일자를 받으면 된다는데, 그렇게 하면 기존 계약서에 있는 확정일자가 무효가 되어버려 문제가 생길 경우 제가 보증금을 돌려받을 순위가 뒤로 밀릴 수도 있는 것 아닌가요? 어떻게든 기존 계약서에 있는 확정일자를 유효하게 남기는 방법으로 계약서를 써야할 것 같은데 무슨 방법이 없을까요?
4. 보증금을 500만원 올리는 대신 이에 상당하는 월세를 지급하기로 하는 경우(보증금 변경 없이 월세만 추가되는 경우) 이때도 계약서를 다시 써야 하나요. 월세 금액이 소액일텐데 그냥 계약서를 따로 작성하지 않고 월세만 지급해도 되는거 아닌지요. 만약 계약서를 다시 써야 한다면 역시 기존 확정일자의 효력을 유지하면서 새 계약서를 작성할 수 있는 방법이 없는지 궁금합니다. 혹시 새 계약서(기존 보증금+월세)를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받지 않는다면 기존 계약서의 확정일자를 유효하게 지킬 수 있을까요?
집주인과 제 주장이 다르고, 아직 어떻게 할지 결정을 내리지 못한 상태라 질문이 좀 많습니다.
번거롭겠지만 자세한 설명 부탁드립니다.
감사합니다.
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대한가정법률복지상담원님의 댓글
대한가정법률복지상담원 작성일작성하신 글 잘 읽어보았습니다. 1. 주택임대차보호법 제7조 제1항에 의하면, 임대인은 경제사정 변동 등의 이유로 차임이나 보증금의 증액을 청구할 수 있되, 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다. 귀하의 경우 계약이 묵시적으로 갱신되었고 보증금이 증액된 바 없으므로 임대인이 현재 시점에서 보증금의 증액을 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다. 한편, 위 주택임대차보호법 제7조 제2항은 임대인이 증액청구를 하는 경우 '약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.'라고 규정하고 있으므로, 임대인은 귀하의 임대차보증금 6000만 원의 5%인 300만 원의 범위 내에서만 증액청구를 할 수 있습니다. 다만, 판례상, 귀하께서 위 규정의 범위를 초과하는 500만 원의 증액에 합의하는 경우에는 그 증액약정은 유효할 수 있으니 신중하게 결정하시기 바랍니다. 2. 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제 6조의 2). 따라서 귀하께서 계약을 해지하고자 하신다면 임대인에게 해지통지를 하시고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지난 시점에 계약이 종료되므로, 그때 임대차보증금을 반환받음과 동시에 목적물을 반환하시면 될 것으로 사료됩니다. 3. 기존 보증금과 인상된 보증금을 모두 기재하여 새로운 계약서를 작성하는 것도 가능하며, 새로운 계약서에 특약사항으로 기존의 임대차보증금의 액수 및 보증금의 증액을 이유로 계약서를 다시 작성한는 것임을 분명히 기재해두시기 바랍니다. 증액된 부분에 대해서만 확정일자를 다시 받으시면 되고, 어떠한 경우라도 기존의 계약서를 반드시 보관하셔야 기존의 보증금액에 대한 기존의 확정일자를 주장하실 수 있습니다.4. 보증금이 증액되지 않는다면 계약서를 다시 쓰는 경우라도 확정일자를 다시 받으실 필요는 없고, 역시 기존의 계약서를 반드시 보관하고 계셔야 합니다.이상은 질문 내용만을 토대로 한 개인적인 견해이며, 구체적인 사정에 따라 법원의 판단은 다를 수 있습니다. 더 자세한 상담이나 방문을 희망하시는 경우, 코로나19로 인해 대면상담이 제한될 수 있으므로 아래의 연락처를 통해 방문 가능여부를 확인하신 후 내원하시기 바랍니다. 법률구조법인 대한가정법률복지상담원전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143
