상가누수 관련
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안녕하세요
상가임대차 누수 관련 손해배상에 대하여 문의드립니다.
지난 2020년 6월 1일~ 2022년 5월 30일까지 2년간 5층건물의 일부분인 501호를 임대차 계약하였습니다.
이곳에서 영업을 하시던 분은 , 평소 알고 지내던 분으로 출산으로 인하여 다음 임차인을 구하고 있었고
제가 권리금을 주고 이곳에 오게 되었습니다. (동일업종)
기존에 계시던 지인분이 작년에 천장쪽에 누수가 있었고, 공사한뒤로는 누수가 없다는 이야길 하셧었습니다.
작년에 누수가 있었고, 현재 공사 완료되어 누수가 없는것으로 알고 계약을 진행하였습니다.
하지만 지난 6월 18일, 29일, 7월 1일,10일 금일까지 총 네차례의 누수가 창가 천장 및 천장 전등쪽에서 발생하였습니다.
네번의 수리에도 불구하고 반복적인 누수로 시술 도중 (영업중) 중단, 취소등 영업적 손해가 발생하고 있습니다.
건물주는 직접적인 연락을 하지 않고(전화를 받지 않습니다), 고용인인 하자보수를 담당하시는 분들 통해 보고를 받는듯합니다.
저는 하자보수를 담당하시는 분과 연락을 하고, 그분께서 몇차례 보수를 진행하셨지만 누수는 계속되고 있습니다.
(근본적인 해결이 되지 않고, 땜빵식의 공사인듯합니다.)
저는 누수로 인해 예약취소 , 영업(시술중)중 중단으로 인한 영업 손해와, 정신적 스트레스 등을 받고 있는 상황입니다.
누수로 인한 동영상, 사진등은 모두 촬영해 두었습니다.
입대인에게 네차례의 누수 발생과 관련된 동영상및 사진을 전송하여 누수상황에 대해 알린 상황입니다만,
적극적인 해결책을 제시하지 않고 있는 상황입니다.
근본적인 해결이 되지 않는다면 , 제가 임대인에게 요청할수 있는 손해배상은 뭐가있을까요?
내용증명같은걸 보내는게 맞는건가요?
적극적인 공사를 한다면, 일부 영업일의 손해를 보더라도 계약을 유지하고 싶은 마음이 있습니다만,
임대인이 적극적인 의사가 없어서 계약해지도 고려중입니다 ㅠ
-손해배상 ( 기존에 내고 들어온 권리금 및 인테리어 비용, 영업손해에 대한 금액. 보증금 등의 반환)
(업종자체가 여름이 성수기입니다.. 누수때문에 예약취소가 빈번히 발생하고 있어 영업 손실이 큽니다)
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대한가정법률복지상담원님의 댓글
대한가정법률복지상담원 작성일작성하신 글 잘 읽어보았습니다. 목적물의 하자가 있는 경우에는 담보책임을 물을 수 있으며, 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 하자가 있는 사실을 과실 없이 알지 못한 임차인은 임대인에 대하여 하자담보책임을 물어 계약을 해제하거나 손해배상청구를 할 수 있습니다(민법 제580조 준용). 다만, 계약의 해제를 하기 위하여선 단순한 하자만으로는 불가능하고 계약의 목적 달성이 불가능하다는 사유가 필요합니다. 심각한 누수가 넓은 영역에서 발생한 것도 목적물의 하자에 해당하여 손해배상(또는 차임감액청구)은 물론이고 목적달성이 불가능하여 해제까지도 인정될 사안으로 보입니다. 귀하께선 상대방에게 하자가 심각하여 영업을 할 수 없다는 점을 근거로 해제를 주장하시고 만일 상대방이 이에 응하지 않는다면 소송을 통해 진행하셔야 할 것으로 보입니다. 다만, 노후되어 누수가 있는 건물 매매와 관련하여 판례는 원 · 피고는 '현 시설물 상태'로 매매하기로 특약한 점 등에 비추어 보면, 피고는 원고에 대하여 민법 제580조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다{이에 대하여 원고는 피고가 위 하자를 알고서도 고지하지 아니하였으므로 위 담보책임을 면하지 못한다고 주장하나(민법 제584조 참조), 앞서 본 사정에 비추어 보면, 원고는 '하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때'에 해당한다고 봄이 상당하므로 위 주장은 받아들이지 않는다(민법 제580조 제1항 단서 참조)}고 판단한 사안(서울중앙지방법원 2016. 2. 3. 선고 2015나20901 판결)도 있으므로 계약체결 당시 당사자의 인식이나 구체적인 계약서의 내용에 따라 법원이 다르게 판단할 수도 있음을 알려드립니다.더 자세한 상담을 원하신다면 온라인 상담보다는 저희 기관에 직접 방문하셔서 상담을 받으시길 권유 드립니다. 저희 기관은 모든 상담이 무료로 진행되고 있습니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내 해드리겠습니다.대한가정법률복지상담원은 지하철 5호선 신정역 3번 출구로 나와 나오신 반대방향으로 1분정도 걸어오시면 본 상담원 간판이 보입니다. 상담은 그 건물 4층에서 하고 있습니다.상담시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.법률구조법인 대한가정법률복지상담원전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143
