보증금 부풀려 전세대출 … 보증공사 책임없다 > 최신판례

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보증금 부풀려 전세대출 … 보증공사 책임없다

[대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결]

2023다244871 보증채무금 (라) 파기환송(일부)

[전세보증금보다 부풀려진 전세계약서로 대출받은 것이 보증약관상 면책사유인 ‘허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’에 해당하는지 여부가 문제된 사건]

전세 보증금을 부풀려 전세 자금 대출을 받은 경우, 대출에 보증을 선 신용보증 기관은 보증 책임을 지지 않을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 전세 보증금은 전세 계약의 중요 사항이므로 허위일 경우 보증 기관은 책임이 없다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)은 신한은행이 주택도시보증공사를 상대로 제기한 보증금 채무 소송에서 원고 일부 승소한 원심을 파기하고 5월 29일 원고 패소 판결 취지로 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2023다244871).

☞ 사실 관계

2017년 8월, 한 임차인은 전세 보증금 2억6400만원으로 주택 임대차 계약을 체결한 뒤, 같은 달 신한은행에서 2억1000만 원의 전세 자금 대출을 받았다. 신한은행은 이 대출에 대해 주택도시보증공사(HUG)와 보증 계약을 맺었다. 하지만 실제로 임차인이 임대인에게 지급한 전세보증금은 총 2억3000만 원이었다. 대출금은 2019년 11월 만기가 도래했으나 상환되지 않았고, 신한은행은 같은 해 12월 HUG에 보증 사고를 통지했다.

☞ 하급심 판단

1심은 “임차인이 대출금을 변제하지 않았으므로, HUG는 보증금을 지급할 의무 있다”며 “HUG는 ‘특약 주채무자가 사기 또는 허위의 전세 계약으로 보증부 대출을 받은 경우’ HUG가 면책된다고 주장하나, 이 사건 전세 계약이 사기 또는 허위의 전세 계약임을 인정하기 부족하고, 오히려 이 사건 전세계약은 실제 지급한 2억3000만 원 범위에서 유효한 전세 계약으로 봄이 타당하다”고 판단했다.

항소심은 기본적으로 1심 판단을 유지하되, “HUG는 이 사건 전세 계약의 우선 변제권 상실 우려가 있는 1억800만 원에 대해 임차인의 우선 변제권이 상실되지 않음이 확정될 때까지 공평과 신의칙에 따라 이행 거절이 가능하다”고 판단했다.

☞ 대법원 판단

대법원은 원심 판단을 뒤집고 계약서의 중요 내용이 허위이므로 보증 책임 전부가 없다고 판단했다. 대법원은 “보증부 대출의 근거가 된 전세 계약의 허위성은 보증 계약의 체결 여부 또는 보증 범위 등에 영향을 미칠 수 있는 중요 사항에 대한 것이어야 한다고 봄이 타당하다”며 “결국 전세 보증금 액수가 부풀려진 이 사건 전세 계약은 중요 사항에 대해 허위가 있는 것으로서 ‘허위의 전세 계약’이라고 봐야 한다”고 설명했다. 이어 “그런데도 원심은 이 사건 전세 계약이 전세 보증금 2억3000만 원의 범위에서 진정으로 체결된 임대차 계약임을 들어, 전세 보증금이 실제 지급 금액과 다른 내용으로 정해진 이 사건 전세 계약이 허위의 전세 계약이라는 HUG의 면책 항변을 배척했다”며 “원심의 판단에는 약관의 해석에 관한 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 밝혔다.